Շինարարական նախագծերի մեծ մասը սկսում է գումար կորցնել բետոնի առաջին թափումից կամ գլխավոր կապալառուի ընտրությունից դեռ շատ առաջ։ Սա պարադոքսալ է հնչում, սակայն հենց նախանախագծային «անտեսանելի» փուլում՝ բյուջեի ձևավորման ընթացքում է դրվում ֆինանսական կորուստների հիմքը։

Կառուցապատման գլխավոր պարադոքսը

• Փոփոխությունների արժեքը կոնցեպտի փուլում․ Նվազագույն (օրերի աշխատանք, զրոյական կորուստ)։

• Փոփոխությունների արժեքը շինարարության ընթացքում․ Կապիտալ ծախսերի էքսպոնենցիալ աճ, ամիսների հապաղում և վերանախագծում։

• Ներդրողի «կույր գոտին»․ Շեշտադրումը շինարարության վրա՝ հողատարածքի խորքային աուդիտի փոխարեն։

Ու՞ր են նայում ներդրողները և որտե՞ղ են իրական ռիսկերը

Նախագիծ սկսելիս ներդրողները բնականաբար կենտրոնանում են երեք «տեսանելի» գործոնների վրա․

1. Շինարարության արժեք;

2. Իրականացման ժամկետներ;

3. Գլխավոր կապալառուի ընտրություն։

Տրամաբանությունը հասկանալի է՝ այս ցուցանիշները հեշտ է չափել և համեմատել։ Սակայն հիմնարար ռիսկերը ձևավորվում են շատ ավելի վաղ։

Նախանախագծային փուլի (Due Diligence) 4 անտեսանելի ռիսկերը

Նախագծմանը նախորդող փուլում ամենահաճախը թերագնահատվում են հետևյալ 4 կրիտիկական ուղղությունները․

1. Տեղանքի սահմանափակումները․ Ռելիեֆը, երկրաբանությունը, հարևան կառուցապատումը և ճանապարհային լոգիստիկան ուղղակիորեն որոշում են կառուցապատման ծավալը և ինքնարժեքը։

2. Ինժեներական ենթակառուցվածք․ Էլեկտրականության, ջրի, կոյուղու միացման կետերի բացակայությունը կամ հեռավորությունը կարող է նախագծի բյուջեն ավելացնել տասնյակ տոկոսներով։

3. Թույլտվությունների ստացում․ Թույլտվությունների ստացման ժամկետների թերագնահատումը նախագծերը ամիսներով կամ տարիներով սառեցնելու հիմնական պատճառն է։

4. Չհաստատված ճարտարապետական կոնցեպտ․ Երբ կոնցեպտը վերջնականապես սառեցված չէ, շինարարության ընթացքում ցանկացած փոփոխություն առաջացնում է վերանախագծման և թանկացման շղթայական ռեակցիա։

«Թանկ սխալի» համախտանիշը

Անշարժ գույքի զարգացման ոլորտում փոփոխությունների արժեքն աճում է ոչ գծային եղանակով։ Այն որոշումը, որը կոնցեպտի փուլում կարելի էր ուղղել մի քանի օրում, շինհրապարակում վերածվում է նախահաշվի վերանայման և ամիսների պարապուրդի։

Ինժեներական լուծումների ձգձգվող համաձայնեցումը հաճախ թվում է սովորական բյուրոկրատիա։ Սակայն իրականում դա ազդանշան է այն մասին, որ տեղանքի տեխնիկական սահմանափակումները բավարար չափով չեն վերլուծվել մեկնարկին։

Գործողությունների պլան․ Ինչպես պաշտպանել ներդրումները

Նախագծի արդյունավետ կառավարումը չի սկսվում շինհրապարակում։ Ռիսկերի իրական կառավարումը ներառում է․

• Խորքային աուդիտ․ Հողատարածքի և ցանցերի վերլուծություն նախքան ձեռքբերումը։

• Իրատեսական օրացույց․ Համաձայնեցումների ժամկետների ճշգրիտ գնահատում։

• Կոնցեպտի սառեցում․ Ճարտարապետական լուծումների ամբողջական հաստատում նախքան աշխատանքային նախագծմանն անցնելը։

• Անկախ փորձագիտական աուդիտ․ Ռիսկերի գնահատում այն փուլում, երբ դրանք կարելի է ուղղել առանց ֆինանսական կորուստների։

Փորձագիտական եզրակացություն

Նախանախագծային վերլուծությունից և խորհրդատվությունից է սկսվում CWP Areni-ի աշխատանքը հաճախորդների մեծ մասի հետ։ Սա ձևականություն չէ, այլ այն սահմանագիծն է, որը տարանջատում է պլանով իրականացվող հաջողված նախագիծը այն նախագծից, որը կորցնում է ֆինանսական կառավարելիությունը նախքան շինհրապարակում աշխատանքների մեկնարկը։

CWP Areni-ն Հայաստանում անշարժ գույքի և շինարարական նախագծերի կառավարման ոլորտում առաջատար խորհրդատվական ընկերություն է, որը հանդիսանում է Commonwealth Partnership (CMWP) միջազգային հարթակի մաս: