Ереванский рынок офисной недвижимости переживает качественную трансформацию. Ещё несколько лет назад компании массово размещались в переоборудованных квартирах — сегодня спрос смещается в сторону профессиональных бизнес-центров, соответствующих международным стандартам.

Главными драйверами роста выступают:

Именно эти игроки задают новую планку требований — к инженерной инфраструктуре, безопасности, качеству управления зданием. Арендатор, который ещё десять лет назад согласился бы на переоборудованную квартиру в центре, сегодня ищет офис с профессиональным facility-менеджментом.

Рынок находится в фазе постпикового равновесия (2024–2026): после резкого роста ставок на волне IT-релокации арендные цены вышли на плато. При этом дефицит крупных консолидированных блоков сохраняется.

Здания классов A и B чаще всего сдаются в формате shell & core — «чистовая коробка», требующая от арендатора собственных вложений в отделку. Качественные помещения с готовым fit-out встречаются редко и стоят на 15–20% дороже.

Вакансия распределена неравномерно: в центральном Кентроне свободных площадей практически нет (менее 8%), тогда как коридор Арабкира предлагает более комфортные 12–14% — там проще найти помещение под рост компании.

Аналитики прогнозируют рост коммерческой недвижимости Армении на уровне около 5,3% CAGR до 2030 года. Ключевые тренды на горизонте:

Децентрализация. Свободной земли в Кентроне почти не осталось, транспортная инфраструктура перегружена. Новое строительство концентрируется в Арабкире, Даваташене, Нор-Норке и вдоль Тбилисского шоссе — со ставками на 30–40% ниже центра при более качественной инфраструктуре.

Зелёное строительство. Международные IT- и финтех-компании всё чаще предъявляют корпоративные ESG-требования к офисам. В ближайшие годы девелоперы начнут проектировать здания под стандарты LEED и BREEAM, чтобы привлекать якорных арендаторов.

Гибкие форматы. Бизнес-центры будут выделять 10–20% площадей под коворкинги и готовые сервисные офисы, объединяя классические и гибкие форматы под одной крышей.

Смена структуры спроса. Рынок, который раньше почти полностью зависел от релокации и IT-сектора, постепенно диверсифицируется — растёт роль банковского сектора, логистики, консалтинга и ритейла.

Ереванский рынок офисов взрослеет вместе со своими арендаторами. Компании, которые понимают эту динамику заранее — при выборе локации, класса здания и условий аренды — получают заметное преимущество в переговорах и в долгосрочной стратегии развития.